Ein Gewerbemietvertrag bindet ein Unternehmen oft 10 Jahre und länger. Umso wichtiger ist, dass alle Eckpunkte stimmen – von der Laufzeit über die Indexmiete bis zu den Konkurrenzschutzklauseln.
Rechtlicher Rahmen
Gewerbemiete unterliegt den §§ 535 ff. BGB. Der besondere Mieterschutz des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) gilt nicht. Das bedeutet: Mehr Freiheit, aber auch mehr Risiko – wer nicht aufpasst, unterschreibt einseitig vermieterfreundliche Verträge.
Pflichtinhalte
- Mietobjekt: exakte Beschreibung inkl. Fläche und Pläne
- Mietzweck: z. B. Büro, Praxis, Einzelhandel
- Mietzins: Netto-Kaltmiete + Umsatzsteuer (sofern optiert)
- Nebenkosten: umlagefähige Posten klar benennen
- Laufzeit und Verlängerung
- Kündigung: ordentlich und außerordentlich
- Sicherheitsleistung: Kaution oder Bürgschaft
- Indexierung der Miete
- Renovierungspflichten
- Konkurrenzschutz
- Untervermietung
Laufzeit und Schriftform
Verträge über mehr als ein Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich geschlossen werden – sonst gelten sie als unbefristet und können mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Der BGH ist hier sehr streng: Schon Anlagen ohne Bezug oder fehlende Unterschriften können die Schriftform verletzen.
Indexmiete
Die Indexklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Üblich ist eine Anpassung, sobald sich der Index um 5 % oder 10 % geändert hat. In Inflationsphasen kann das schnell mehrere tausend Euro pro Jahr ausmachen.
Konkurrenzschutz
Besonders im Einzelhandel und in Ärztehäusern wichtig: Der Vermieter verpflichtet sich, keine Flächen an direkte Wettbewerber zu vermieten. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt nur ein eingeschränkter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz.
Typische Fallen
- Doppelte Schriftformklausel: Schützt nicht zuverlässig vor § 550 BGB
- Pauschale Schönheitsreparaturpflicht: Oft unwirksam
- Endrenovierungsklausel: Nach BGH-Rechtsprechung kritisch
- Kein Konkurrenzschutz: Risiko, dass der Vermieter Konkurrenten ins Nachbargebäude lässt
- Indexmiete ohne Kappung: Mietkosten können explodieren
- Bürgschaft "auf erstes Anfordern": Sehr riskant für Mieter
Kündigung und Verlängerung
Bei befristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Wichtig sind daher die Verlängerungsoptionen: Wer sie nicht aktiv zieht oder aktiv ablehnt, läuft Gefahr, dass der Vertrag still verlängert wird – oft um weitere 5 Jahre.
Frühzeitig Fristen managen
Bei Gewerbemietverträgen liegen 12–24 Monate zwischen Kündigungsfrist und tatsächlichem Auszug. Wer sich erst spät kümmert, verschenkt Verhandlungsmacht – oder findet keine Ersatzfläche. Eine zentrale Übersicht aller Vertragsfristen ist Pflicht.
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Fazit
Gewerbemiete ist Verhandlungssache. Wer Laufzeit, Indexmiete, Konkurrenzschutz und Renovierungspflichten aktiv gestaltet, spart langfristig fünf- bis sechsstellige Beträge – und schützt das eigene Geschäft.